پس از مرگ فرد با به جا گذاشتن اموال و دارایی‌ها، داستان پیچیده و پر از چالش تقسیم ارث و میراث آغاز میشود. املاک و مستغلات به عنوان یکی از با ارزش ترین دارایی های افراد، نقشی کلیدی در تقسیم ارث ایفا می کنند. قوانین مربوط به ارث املاک، ظرافت ها و پیچیدگی های خاص خود را دارد و ناآگاهی از این قوانین می تواند منجر به بروز اختلافات و مشکلات حقوقی زیادی برای ورثه شود. ما در این مقاله، راهنمای کاملی در خصوص حقوق ارث در املاک به شما عزیزان ارائه خواهیم داد.
ارثیه در لغت به معنای میراث و دارایی است. در اصطلاح، ارثیه به اموال و دارایی‌هایی گفته میشود که پس از فوت مالک، به وراث قانونی او منتقل می‌گردند. اما انواع ارثیه شامل مواردی مانند:
وراث قانونی کسانی هستند که طبق قانون، حق دریافت ارث را دارند. وراث قانونی شامل:
سهم الارث هر یک از وراث طبق قانون تعیین میشود. وراث می‌توانند با توافق یکدیگر، ارث را بین خود تقسیم کنند. در غیر این صورت، می‌توانند از طریق مراجع قانونی برای تقسیم ارث اقدام کنند. وراث موظف به پرداخت مالیات بر ارث اموال موروثی هستند. ارثیه از نظر حقوقی پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. لذا، در صورت بروز هرگونه مشکل، بهتر است از وکیل امور ملکی متخصص در امور ارث و میراث کمک گرفته شود.
املاک موروثی به اموالی گفته میشود که پس از فوت مالک، به وراث قانونی او منتقل می‌گردند. انواع مختلفی از املاک می‌توانند در دسته املاک موروثی قرار بگیرند، از جمله:
این نوع املاک به اموالی گفته میشود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است. در مورد املاک موروثی، زمانی که وراث نتوانند یا نخواهند ملک را به صورت فیزیکی بین خود تقسیم کنند، ملک به صورت مشاع باقی می‌ماند.
در مقابل املاک مشاع، املاک مفروز اموالی هستند که مالکیت آن به طور دقیق بین وراث تقسیم شده است.
شامل مغازه‌ها، پاساژها، مجتمع‌های تجاری و… میشود که جزو ماترک متوفی محسوب شده و به وراث منتقل می‌گردند.
شامل آپارتمان‌ها، خانه‌ها و… میشود که جزو ماترک متوفی محسوب شده و به وراث منتقل می‌گردند.
اراضی کشاورزی، زمین‌های بایر و… نیز می‌توانند جزو املاک موروثی باشند.
در مورد املاک وقفی، مالکیت ملک به طور کامل به وقف تعلق دارد و وراث تنها منافع آن را به ارث میبرند.
در این نوع املاک، هر یک از وراث سهم مشخصی از ملک را به ارث میبرند، اما ملک به صورت فیزیکی تقسیم نشده است.
نکات مهمی در خصوص حقوق ارث در املاک وجود دارد که به شرح زیر می‌باشد:
تقسیم املاک موروثی: وراث می‌توانند با توافق یکدیگر، املاک موروثی را بین خود تقسیم کنند. در غیر این صورت، می‌توانند از طریق مراجع قانونی برای تقسیم ملک اقدام کنند.
مالیات بر ارث: وراث موظف به پرداخت مالیات بر ارث املاک موروثی هستند.
مسائل حقوقی: املاک موروثی از نظر حقوقی پیچیدگی‌های خاص خود را دارند. لذا، در صورت بروز هرگونه مشکل، بهتر است از وکیل ملکی در تهران که متخصص در امور ارث و میراث است کمک گرفته شود.
انحصار وراثت ملکی فرآیندی قانونی برای تعیین وراث قانونی یک ملک و سهم‌الارث هر یک از آنها است. این فرآیند برای انتقال مالکیت ملک به وراث ضروری است. مراحل انحصار وراثت ملکی شامل موارد زیر میشود:
| مرحله | شرح | مدارک مورد نیاز |
| 1 | دریافت گواهی فوت | اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی متوفی |
| 2 | مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی | اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی وراث – اصل و کپی عقدنامه یا طلاقنامه متوفی – گواهی فوت متوفی – وصیت نامه – استشهادیه انحصار وراثت |
| 3 | تکمیل فرم استشهادیه | مشخصات کامل متوفی – مشخصات کامل وراث – سهم الارث هر یک از وراث |
| 4 | تأیید استشهادیه توسط | حضور دو نفر شاهد به همراه اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی |
| 5 | پرداخت هزینه های قانونی | هزینه ثبت درخواست – هزینه چاپ آگهی روزنامه |
| 6 | دریافت گواهی انحصار وراثت | مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی |
مراجعه به شورای حل اختلاف: با در دست داشتن مدارک لازم، به یکی از شعب شورای حل اختلاف واقع در آخرین محل اقامت متوفی مراجعه کنید.
تکمیل فرم درخواست: در شورای حل اختلاف، فرم مربوط به درخواست انحصار وراثت را تکمیل نمایید.
پرداخت هزینه‌های دادرسی: هزینه‌های مربوط به درخواست را پرداخت کنید.
بررسی و تعیین وقت رسیدگی: شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک، در صورت کامل بودن، وقت رسیدگی تعیین می‌کند.
دریافت گواهی انحصار وراثت: در صورت تأیید ورثه، شورای حل اختلاف اقدام به صدور گواهی انحصار وراثت می‌نماید.
هزینه انحصار وراثت ملکی: هزینه انحصار وراثت ملکی به عواملی مانند ارزش ملک، تعداد وراث و… بستگی دارد. برای اطلاع دقیق از هزینه‌ها، می‌توانید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
ارائه مدارک لازم به اداره ثبت اسناد و املاک:
بررسی مدارک و صدور سند جدید:
اداره ثبت اسناد و املاک پس از بررسی مدارک، سند جدید را به نام وراث صادر می‌کند.
وصیت ملکی به سندی اطلاق میشود که در آن فردی (وصیت‌کننده)، به طور کتبی، اموال و دارایی‌های خود، اعم از املاک و مستغلات، را به شخص یا اشخاصی (وصی) واگذار می‌کند تا پس از فوت او، طبق وصیت عمل شود.
مزایای وصیت ملکی
تعیین تکلیف اموال پس از فوت: با وصیت ملکی، فرد میتواند تعیین کند که اموال او پس از فوت به چه کسی یا
کسانی تعلق یابد. این امر از بروز اختلافات بین وراث جلوگیری می‌کند.
اجرای خواسته‌های متوفی: با وصیت ملکی، فرد میتواند خواسته‌های خود را پس از فوت به اجرا درآورد. به عنوان مثال، میتواند وصیت کند که بخشی از اموال او به امور خیریه اختصاص یابد.
آرامش خاطر: وصیت ملکی به فرد وصیت‌کننده آرامش خاطر می‌دهد که اموال او پس از فوت به طور صحیح و مطابق با خواسته او به دست وراث یا افراد مورد نظرش خواهد رسید.
نکاتی در خصوص وصیت ملکی
شرایط وصیت‌کننده: وصیت‌کننده باید عاقل و بالغ باشد و قصد و رضایت کامل در انجام وصیت داشته باشد.
شرایط وصیت: وصیت باید به طور کتبی و با خط و امضای وصیت‌کننده باشد. وصیت باید معین و مشخص باشد و هیچ گونه ابهامی در آن وجود نداشته باشد.
محدودیت‌ها: وصیت‌کننده نمی‌تواند تمام اموال خود را به وصی واگذار کند. او باید سهم‌الارث قانونی وراث را در نظر بگیر.
ابطال وصیت: وصیت در شرایطی مانند جنون وصیت‌کننده، اکراه و اجبار، و… قابل ابطال است.
مراحل تنظیم وصیت ملکی
برای تنظیم وصیت ملکی، باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. ارائه مدارک لازم:
شناسنامه و کارت ملی وصیت‌کننده
سند مالکیت اموال مورد وصیت
تکمیل فرم وصیت: در دفتر اسناد رسمی، فرم مربوط به وصیت را تکمیل و امضا کنید.
ثبت وصیت: وصیت پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی، اعتبار قانونی پیدا می‌کند.
هزینه تنظیم وصیت ملکی: هزینه تنظیم وصیت ملکی به عواملی مانند تعداد صفحات وصیت، ارزش اموال مورد وصیت و… بستگی دارد. برای اطلاع دقیق از هزینه‌ها، می‌توانید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
تقسیم ارث ملک فرآیندی پیچیده و گاه چالش برانگیز است که پس از فوت مالک، بین وراث او انجام می شود. روش های مختلفی برای تقسیم ارث ملک وجود دارد که انتخاب هر یک از این روش ها به عوامل مختلفی مانند تعداد وراث، نوع ملک، توافق بین وراث و… بستگی دارد.
روش های تقسیم ارث ملک
تقسیم فیزیکی ملک: در این روش، ملک به صورت فیزیکی بین وراث تقسیم می شود. این روش زمانی امکان پذیر است که ملک به راحتی قابل تقسیم باشد و مشاع نباشد.
فروش ملک و تقسیم پول آن: در این روش، ملک به فروش رسیده و پول آن بین وراث به نسبت سهم الارث آنها تقسیم می شود. این روش زمانی مناسب است که ملک به راحتی قابل تقسیم نباشد یا وراث تمایلی به مالکیت مشاع ملک نداشته باشند.
تملک ملک توسط یکی از وراث: در این روش، یکی از وراث با پرداخت سهم الارث سایر وراث، مالکیت کل ملک را به خود اختصاص می دهد.
اجاره ملک و تقسیم اجاره بها: در این روش، ملک اجاره داده شده و اجاره بهای آن بین وراث به نسبت سهم الارث آنها تقسیم می شود.
انتخاب روش توسط دادگاه: در صورتی که وراث در خصوص نحوه تقسیم ارث ملک به توافق نرسند، می توانند به دادگاه مراجعه کنند. در این صورت، دادگاه با توجه به شرایط و مدارک موجود، روشی را برای تقسیم ارث ملک تعیین خواهد کرد.
توافق ورثه بر تقسیم ملکی یکی از بهترین راهکارها برای حل و فصل مسائل مربوط به ارث و میراث است. در این روش، وراث با یکدیگر به توافق می‌رسند که ملک موروثی را چگونه بین خود تقسیم کنند.
مزایای توافق ورثه بر تقسیم ملکی
جلوگیری از اختلافات: توافق ورثه بر تقسیم ملکی از بروز اختلافات و درگیری بین وراث جلوگیری می‌کند.
تسریع در فرآیند تقسیم: این روش به مراتب سریع‌تر از روش‌های قانونی برای تقسیم ارث است.
کاهش هزینه‌ها: توافق ورثه به طور قابل توجهی هزینه‌های مربوط به تقسیم ارث را کاهش می‌دهد.
رضایت و آرامش خاطر: با توافق ورثه، همه آنها از نحوه تقسیم ملک راضی خواهند بود و این امر به آرامش خاطر آنها کمک می‌کند. نکاتی در خصوص توافق ورثه بر تقسیم ملکی:
مذاکره و گفتگو: برای رسیدن به توافق، وراث باید با یکدیگر مذاکره و گفتگو کنند و به نظرات و خواسته‌های یکدیگر توجه داشته باشند.
عدالت و انصاف: تقسیم ملک باید با رعایت عدالت و انصاف بین تمام وراث انجام شود.
مستندسازی توافق: پس از رسیدن به توافق، باید آن را به صورت کتبی و در قالب یک قرارداد تنظیم و امضا کنید.
مشاوره با متخصصان: در صورت پیچیدگی موضوع، می‌توانید از وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ارث و میراث کمک بگیرید. مراحل توافق ورثه بر تقسیم ملکی:
تشکیل جلسه: تمام وراث باید در یک جلسه حاضر شوند و در خصوص نحوه تقسیم ملک صحبت کنند.
مذاکره و گفتگو: وراث باید با یکدیگر مذاکره و گفتگو کنند تا به یک توافق نهایی برسند.
تنظیم قرارداد: پس از رسیدن به توافق، باید آن را به صورت کتبی و در قالب یک قرارداد تنظیم و امضا کنید.
مراجعه به مراجع قانونی: در صورت نیاز، می‌توانید برای ثبت توافق خود به مراجع قانونی مانند شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کنید.
ارثیه، گنجینه‌ای از دارایی‌ها و اموال، پس از مرگ مالک، به وراث قانونی او منتقل میشود. ارثیه انعکاسی از زندگی و تلاش‌های فرد در دنیای مادی او می‌باشد. ثروتی که حامل خاطرات، تجارب و درس‌های زندگی او بوده است.
انحصار وراثت ملکی، فرآیندی قانونی، با ظرافت و دقت، وراث قانونی یک ملک را مشخص و سهم‌الارث هر یک را تعیین می‌کند. توافق ورثه بر تقسیم ملکی، شاه کلید حل و فصل وراث است و وراث باید سعی کنند با کمترین حد بحث مشکل را حل کنند. درک ظرافت‌ها و قوانین مربوط به ارث و میراث، امری تخصصی است. در صورت نیاز، مشورت با متخصصان حقوقی، وکلا و مشاوران، راهگشای بسیاری از چالش‌ها خواهد بود.
