داشتن سند مالکیت برای املاک و مستغلات، چه مسکونی چه تجاری، از ارکان اصلی مالکیت به شمار می رود. این سند، مهر تاییدی بر مالکیت شما بر آن ملک خاص است و به شما امکان بهره برداری، اجاره یا فروش آن را می دهد. حالا فرض کنید مالک یک ملک فوت کرده و ورثه او قصد انتقال سند به نام خود را دارند. در حالت عادی، روال قانونی این است که ابتدا ورثه برای اخذ گواهی انحصار وراثت اقدام کنند. این گواهی سهم الارث هر یک از ورثه را مشخص می کند و به نوعی مجوز قانونی برای انجام امور مربوط به اموال متوفی، از جمله انتقال سند، به حساب می آید.
اولین مانع بر سر راه انتقال سند، فقدان سند رسمی برای ملک است. در صورتی که مالک در زمان حیات خود برای ملک سند رسمی دریافت نکرده باشد، ابتدا باید توسط ورثه اقدام به اخذ سند مالکیت شود. این فرآیند شامل مراحل مختلفی از جمله مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، ارائه مدارک لازم و پرداخت هزینههای مربوطه است.
یکی از چالش‌های رایج در انتقال سند بعد از فوت، عدم توافق بین وراث بر سر نحوه تقسیم اموال و سهم هر یک است. در این شرایط، ممکن است فرآیند انتقال سند با تأخیر و یا حتی بن‌بست مواجه شود. برای حل این مشکل، وراث می‌توانند از طریق مذاکره و یا با کمک مراجع قانونی و قضایی به توافق برسند.
در صورتی که مالک در زمان فوت دارای دیون و تعهدات باشد، ممکن است این دیون و تعهدات مانعی بر سر راه انتقال سند باشند. به عنوان مثال، اگر ملک جزء وثیقه وام بانکی باشد، تا زمانی که وراث نسبت به پرداخت بدهی خود به بانک اقدام نکنند، امکان انتقال سند وجود نخواهد داشت.
انواع وکیل مانند وکیل ملکی و یا وکیل طلاق می توانند موارد حقوقی شما را پیگیری کنند. اگر تمایل داشته باشید می توانید برای انجام مراحل اخذ گواهی انحصار وراثت از وکیل کمک بگیرید.
طبق ماده 29 قانون مدنی و حقوق وراث در قانون انحصار وراثت، در صورت فوت یکی از زوجین، سهم او از اموال مشترک به همسر دائمی‌اش می‌رسد. در این حالت، همسر متوفی بدون نیاز به اخذ گواهی حصر وراثت، می‌تواند نسبت به انتقال سند اموال مشترک به نام خود اقدام کند.
بر اساس ماده 12 قانون حمایت از کودکان و نوجوانان، در صورتی که یکی از والدین فوت کند، حضانت فرزندان صغیر و یا رشیدی که تحت سرپرستی او بوده‌اند، به عهده ی والد دیگر خواهد بود. در این حالت، سرپرست قانونی می‌تواند بدون نیاز به اخذ گواهی حصر وراثت، نسبت به انتقال سند اموال متعلق به فرزند صغیر یا رشید به نام خود اقدام کند.
در مواردی که متوفی قبل از فوت خود، به طور رسمی ملکی را به شخص ثالثی منتقل کرده باشد، انتقال سند به نام خریدار بدون نیاز به اخذ گواهی حصر وراثت امکان‌پذیر است.
در برخی موارد، ممکن است ملکی بین چند نفر به صورت مشاع (مشترک) باشد. در این حالت، اگر یکی از مالکین فوت کند، سهم او از ملک به وراثش می‌رسد. با این حال، تا زمانی که سایر شرکا تقاضای افراز و جداسازی سهم خود را ندهند، هر یک از شرکا می‌توانند بدون نیاز به اخذ گواهی حصر وراثت، نسبت به انتقال سند سهم خود به شخص ثالث اقدام کنند.
در مورد اموال فاقد سند رسمی، مانند املاک قولنامه‌ای، انتقال سند به وراث یا اشخاص ثالث بدون اخذ گواهی حصر وراثت امکان‌پذیر نیست. با این حال، وراث یا متصرفان این املاک می‌توانند با مراجعه به مراجع قضایی و اثبات مالکیت خود، نسبت به اخذ سند رسمی برای ملک اقدام کنند.
استفاده از خدمات وکیل در پرونده‌های قضایی همواره توصیه شده است. طلاق توافقی، انحصار وراثت و … از مواردی هستند که یک وکیل حقوقی می‌تواند در آن نقشی کلیدی ایفا کند.
انتقال سند ملکی بدون انحصار وراثت، می تواند خطرات و مشکلات متعددی را برای ورثه و همچنین خریدار به همراه داشته باشد.
اولین قدم برای انجام امور مربوط به اموال و دارایی‌های متوفی، گرفتن انحصار وراثت است. بدون این سند، وراث نمی‌توانند در اموال متوفی دخل و تصرف کنند. اگر قصد دارید اموال متوفی را به فروش برسانید، اجاره دهید، یا به هر نحو دیگری با آنها معامله کنید، باید ابتدا انحصار وراثت را دریافت کنید. در غیر این صورت، معامله باطل خواهد بود.
اگر متوفی حقوق‌بگیر یا مستمری‌بگیر بوده است، وراث برای دریافت حقوق و مستمری او باید انحصار وراثت را به ذی‌نفع ارائه دهند. اگر تمایل به دریافت حقوق و مستمری متوفی ندارید، باید برای انصراف از دریافت آن اقدام کنید. برای این کار نیز به انحصار وراثت نیاز دارید. اگر متوفی در بانک وام داشته باشد، وراث برای تسویه حساب وام یا دریافت وام جدید به نام متوفی، باید انحصار وراثت را به بانک ارائه دهند.
در این مقاله، به بررسی برخی از راهکارهای جایگزین برای انتقال سریع سند بدون انحصار وراثت می‌پردازیم. استفاده از خدمات وکیل ملکی در تهران یا دیگر شهر ها در این فرایند توصیه می شود.
مطابق قانون، از ماترک متوفی مالیات بر ارث اخذ می شود که نرخ آن به نسبت سهم الارث و درجه قرابت وراث با متوفی متفاوت است. وراث موظف هستند قبل از دریافت گواهی انحصار وراثت، مالیات بر ارث را به اداره امور مالیاتی پرداخت کنند.
برای تنظیم صورتجلسه انحصار وراثت و همچنین دریافت گواهی انحصار وراثت، باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. هزینه های دفاتر اسناد رسمی بر اساس تعرفه ای است که توسط قوه قضائیه تعیین می شود و به تعداد وراث، نوع گواهی (محدود یا کامل) و ارزش ماترک بستگی دارد.
برای دریافت گواهی فوت متوفی باید به اداره ثبت احوال مراجعه کنید. هزینه دریافت گواهی فوت نیز بر اساس تعرفه ای است که توسط سازمان ثبت احوال تعیین می شود.
در برخی از موارد، دادگاه برای احراز فوت متوفی و یا بررسی صحت و سقم وراث، نیاز به گواهی پزشکی دارد. هزینه اخذ گواهی پزشکی از پزشک قانونی یا مراکز درمانی دولتی یا خصوصی، به عهده وراث می باشد. اگر تمایل داشته باشید می توانید برای انجام مراحل اخذ گواهی انحصار وراثت از وکیل استفاده کنید. هزینه وکالت وکیل ملکی بر اساس تعرفه ای است که توسط کانون وکلای دادگستری تعیین می شود و به پیچیدگی پرونده، ارزش ماترک و تجربه و تخصص وکیل بستگی دارد.
در برخی از موارد، دادگاه برای اثبات وراثت و یا شناسایی سایر وراث احتمالی، دستور به چاپ آگهی در روزنامه می دهد. هزینه چاپ آگهی در روزنامه نیز به عهده وراث می باشد.
| هزینه های دولتی | هزینه های جانبی |
| مالیات بر ارث | هزینه تمبر |
| هزینه های دفاتر اسناد رسمی | هزینه کپی مدارک |
| هزینه های چاپ آگهی | هزینه ی رفت و آمد |
در شرایطی که شخصی فوت می‌کند، اموال و دارایی‌های او به عنوان ترکه به وراث قانونی او می‌رسد. اما برای انتقال رسمی مالکیت این اموال، نیاز به طی مراحل قانونی و اخذ گواهی انحصار وراثت است. این فرآیند می‌تواند زمان‌بر و پیچیده باشد، به همین دلیل ممکن است برخی افراد به دنبال راه‌هایی برای انتقال سند بدون انحصار وراثت باشند.
